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Ferienwohnungen und steuerliche Auswirkungen

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Viele Deutschen haben in Grundbesitz investiert und sich zur eigenen Nutzung oder zur Vermietung eine Ferienimmobilie angeschafft. Eine wichtige Frage ist dabei das Thema Ferienwohnung und Steuern. Hierbei ist vieles zu beachten, vor allem im Hinblick auf neue gesetzliche Regelungen. Gerne bieten wir Ihnen eine Steuerberatung Ferienimmobilie.

Grundsätzliches zur Besteuerung

Einkommensteuererklärung

Die Ermittlung der Einkommensteuer erfolgt jeweils für ein Kalenderjahr. Dabei kann das Finanzamt frei entscheiden, was es als Werbungskosten akzeptiert und was es als privat ablehnt. Nicht alle Einnahmen rund um die Ferienwohnung sind einkommensteuerpflichtig. So unterliegen etwa geschenkte und geerbte Immobilien, Gewinne auf einem Verkauf außerhalb einer zehnjährigen Veräußerungsfrist und Mieteinkünfte aus Ferienimmobilien im EU-Ausland (Ausnahme: Spanien und Finnland) sowie Einnahmen aus Liebhaberei nicht der Einkommenssteuer. Auszugehen ist vom Gesamtbetrag der Einnahmen, der sich aus verschiedenen Einkunftsarten ergibt. Miete ist gleichberechtigt mit Lohn und Firmengewinnen. Daher können Verluste, die sich aus der Vermietung ergeben, mit anderen Einkünften verrechnet werden. Sie vermindern so die Steuerlast. Beträge bis zum steuerlichen Existenzminimum bleiben steuerfrei.
Darüber hinaus muss eine Steuererklärung abgegeben werden. Formulare müssen für jedes vermietete Objekt ausgefüllt werden. Aufbewahrungsfristen für Rechnungen und andere Belege sind zu beachten.

Die Grunderwerbsteuer

Bezüglich dieser Steuer stellen sich dem Hausbesitzer viele Fragen, etwa solche nach der Bemessungsgrundlage, der Steuerhöhe nach Hauskauf. Hier kommt es unter anderem darauf an, ob nur der Grund und Boden oder das bebaute Grundstück Erwerbsgegenstand ist.

Erbschaft und Schenkung

Wenn eine Immobilie kostenfrei erworben wird, fällt eine Erbschaftsteuer an. Auch hier können viele Fragen zum steuerlichen Wert und zum Verkehrswert aufkommen. Zu unterscheiden ist auch, ob das Grundstück vermietet ist oder nicht.

Einkommen aus der Vermietung

Einkünfte aus Vermietung sind nicht gewerbesteuerpflichtig, es
besteht auch keine Buchführungspflicht. Grundsätzlich ist ein Verkaufserlös nach zehn Jahren steuerbefreit. Es können jedoch auch hier diverse Ausnahmen auftreten. Wenn auf Dauer kein Ertrag aus der Immobilie geschöpft wird, nimmt das Finanzamt an, dass es sich um Liebhaberei handelt. In einem solchen Fall sind Verluste nicht absetzbar. Finanzämter verlangen oft Prognosen zu den erwarteten Kosten und Einnahmen.

Grundsätze zu Ferienwohnungen

Wichtig ist dem Finanzamt die Frage, ob die Ferienwohnung zur eigenen Nutzung oder zur Erzielung von Einnahmen angeschafft wurde. Verluste können nur abgesetzt werden, wenn auf Dauer Gewinne erwirtschaftet werden. Das wird nicht geprüft, wenn die Wohnung kontinuierlich vermietet ist. Zweifel an der Gewinnerwirtschaftungsabsicht kommen nur auf, wenn die Wohnung zu über 25 % der Zeit nicht vermietet wird. Von einer Fremdnutzung wird auch ausgegangen, wenn die Wohnung in einem eigenen Mehrfamilienhaus liegt (oder auch nur in der Nähe). Bei einer ausschließlichen Selbstnutzung können die Kosten nicht bei den Einnahmen geltend gemacht werden. Bei Selbstnutzung und Vermietung wird geprüft, ob eine Liebhaberei vorliegt. Für einen Zeitraum von dreißig Jahren muss eine Prognose über die Einnahmen und Ausgaben erstellt werden. Die Kosten, die auf Leerstandszeiten entfallen, müssen nach zeitlichem Verhältnis zwischen Selbstnutzung und Vermietung aufgeteilt werden. Wenn es mehrere Wohnungen an einem Ort gibt und eine privat genutzt wird, gelten die anderen als Mietsache. Wenn sich die Wohnung im Ausland befindet, werden die Einnahmen nach Doppelbesteuerungsabkommen im jeweiligen Land versteuert werden.

Prüfung auf Liebhaberei

Selbst bei Verlusten ist das Thema Liebhaberei in der Regel tabu, daher zählen auch hohe Kreditzinsen, Abschreibungen und die laufenden Kosten mit zu den absetzbaren Beträgen. Von der Einkommenserzielungsabsicht wird also ausgegangen. Doch das Finanzamt prüft auch, weshalb das Haus angeschafft wurde und schaut sich die Belegungstage an. Der Vermieter muss dem Finanzamt erklären, dass das Objekt an wechselnde Personen vermietet und nicht selbst genutzt wird. Die Vermietungsdauer muss im ortsüblichen Bereich liegen, sonst zählen Verluste kaum noch mit.

Dieser kurze Abriss zeigt: Die Vielzahl an möglichen “Problemfeldern” des Themenbereichs Ferienwohnung und Steuern ist enorm. Wir können dank unserer langjährigen Erfahrung hier die richtige Unterstützung bieten, denn Steuerberatung Ferienwohnung, Steuerberatung Ferienimmobilie (nicht nur) in und um Hamburg und Perleberg gehört zu unseren Schwerpunkten. Ihre Steuerberater Ferienimmobilie.

Wenden Sie sich gerne an Steuerberater Ferienwohnung, wenn Sie Fragen zur Steuerberatung Ferienwohnung haben.

Kontakt

Dr. Lüders & Partner mbB
Bachstraße 50 | 22083 Hamburg
Telefon: 040 – 29 87 33 0
E-Mail: kanzlei@drltp.com

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