Grundsteuerreform 2022 – das sollten Sie wissen

Im November 2019 verabschiedete der Bundestag ein Gesetz zur Reformierung der Grundsteuer in Deutschland. Die Reform soll die Berechnung der Grundsteuer auf eine gerechtere Grundlage stellen.

Allgemeine Aufklärung

Wie kam es dazu?

Mit einem viel beachteten Urteil erklärte das Bundesverfassungsgericht im April 2018 das bisherige Grundsteuermodell für verfassungswidrig. Das Gericht setzte dem Gesetzgeber eine bis Ende 2019 währende Frist zur Beschließung einer reformierten, verfassungskonformen Grundsteuergesetzgebung.

Warum kam es dazu?

Eigentümer aus Westdeutschland waren vor Gericht gezogen, weil sie die zur Berechnung der Grundsteuer bislang herangezogenen Einheitswerte als ungerecht empfanden.

Die Einheitswerte für Westdeutschland beruhen auf einer 1964 letztmalig durchgeführten Erhebung, jene für Ostdeutschland stammen sogar von 1935. Mit der Begründung, dass sich Grundstückswerte seit 1964 unterschiedlich entwickelt hätten, sah das Verfassungsgericht in der Weiterverwendung der Einheitswerte eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes.

Ab wann gilt die neue Reform?

Die Grundsteuerreform tritt am 1. Januar 2025 in Kraft. Bis dahin gelten noch die alten Grundsteuerregelungen.

Was beinhaltet die Reform?

Das Grundsteuer-Reformgesetz beinhaltet eine Neuregelung der Grundsteuerberechnung, das sogenannte Bundesmodell.

Die im Gesetz verankerte Länderöffnungsklausel räumt den Bundesländern jedoch die Möglichkeit ein, vom Bundesmodell abweichende Bemessungsgrundlagen für die Grundsteuer festzulegen. Davon machen sieben Bundesländer Gebrauch: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen werden in Zukunft eigene reformierte Berechnungsmodelle für die Grundsteuer nutzen. Sachsen und Saarland orientieren sich weitestgehend am Bundesmodell, berücksichtigen bei der Steuermesszahl jedoch die Nutzungsart des Grundstücks.

Bundesmodell

Neun der 16 Bundesländer wenden für die Grundsteuer B, also die auf Wohn- und Geschäftsgrundstücke anfallende Grundsteuer, das Bundesmodell an. Die Grundsteuer wird weiterhin mittels einer dreiteiligen Formel berechnet:

Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Der Grundsteuerwert tritt dabei an die Stelle des Einheitswertes. Er wird durch das Finanzamt anhand einer von den Eigentümern abzugebenden Feststellungserklärung ermittelt. In die Berechnung fließen für Wohngrundstücke Bodenrichtwert, Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Immobilienart, Alter des Gebäudes und Mietniveau ein. Für Geschäftsgrundstücke sind der Bodenrichtwert sowie Standardwerte für die Herstellungskosten der jeweiligen Gebäudeart ausschlaggebend.

Um die gegenüber dem Einheitswert erheblich erhöhten Grundsteuerwerte zu kompensieren, wurde die gesetzlich festgelegte Steuermesszahl entsprechend gemindert.

Den Hebesatz legen auch weiterhin Städte und Gemeinden individuell fest. Die Kommunen sind angehalten, ihre Hebesätze so anzupassen, dass die insgesamt eingenommene Grundsteuer nicht höher ausfällt als vor der Reform. Es ist jedoch durchaus denkbar, dass einige Gemeinden die Möglichkeit ergreifen werden, ihre zum Beispiel infolge der Corona-Pandemie entstandenen Haushaltsdefizite auszugleichen. Unabhängig dürfte aufgrund der reformierten Berechnung der Grundsteuerwerte für eine Reihe von Grundbesitzern eine erhöhte, für manche auch eine niedrigere Steuerbelastung resultieren.

Ländermodelle – insbesondere Hamburg & Niedersachsen

Hamburg, Hessen und Niedersachsen verwenden für die Grundsteuer B zukünftig ein sogenanntes Flächen-Faktor-Modell: Bei der Berechnung des Grundsteuerwertes schlagen die Flächen von Grundstück und Gebäude zunächst mit wertunabhängigen Äquivalenzzahlen zu Buche. Ein sogenannter Lagefaktor bewirkt jedoch, dass Grundstücke in besseren Lagen bei gleicher Fläche höher besteuert werden.

Bayern hat sich für ein reines Flächenmodell entschieden, bei dem der Wert des Grundstücks keine Rolle spielt. Baden Württemberg nutzt das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell.

Die neue Grundsteuer C

Mit der Grundsteuer C wird erstmals seit den 1960er Jahren wieder eine Baulandsteuer eingeführt, welche insbesondere in Ballungsgebieten die Spekulation mit Bauland verteuern soll. Städte und Gemeinden können ab 2025 für unbebaute, baureife Grundstücke einen gesonderten, erhöhten Hebesatz festlegen, solange sie nicht bebaut werden. So soll ein finanzieller Anreiz entstehen, Bauland zu mobilisieren und zeitnah Wohnraum zu schaffen. Für die Anwendung der Grundsteuer C haben sich alle Bundesländer mit Ausnahme von Bayern entschieden. Prognosen darüber, inwieweit Kommunen von dieser Möglichkeit Gebrauch machen werden, gestalten sich bislang allerdings schwierig.

Was muss ich tun?

Ab dem 1. Juli bis voraussichtlich 31. Oktober 2022 müssen Grundstückseigentümer über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eine Grundsteuererklärung (Feststellungserklärung) einreichen. Nach dem Bundesmodell müssen Eigentümer von Wohnimmobilien darin unter anderem Angaben zu Fläche, Alter, Wert, Nutzung und Ertrag ihrer Immobilien machen. Für Eigentümer in Hamburg, Niedersachsen, Bayern, Baden-Württemberg und Hessen gestaltet sich die Erklärung einfacher. So sind in Hamburg, Niedersachsen und Hessen lediglich die Art der Nutzung, die relevanten Flächen sowie die Wohnlage anzugeben.

Auf Basis der Grundsteuererklärung erstellt das Finanzamt den Grundsteuerwertbescheid sowie den Grundsteuermessbescheid. Die Daten beider Bescheide werden den Kommunen elektronisch zur Verfügung gestellt, die daraus mit dem neu festzulegenden Hebesatz die 2025 erstmals fällige neue Grundsteuer errechnen.

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