Buchtipp: Tuning für Ihr Unternehmen

Die Familienstiftung als Vehikel zur Immobilienvermögensverwaltung

Die Familienstiftung eignet sich für größere Immobilienbestände genauso wie für Portfolien in der Entwicklung. Die Familienstiftung schafft zahlreiche gestalterische und steuerliche Vorteile und unterstützt dabei, das Ziel der umfassenden Asset Protection zu erreichen.

 

Einer aktuellen Studie zufolge beläuft sich das Immobilienvermögen in Deutschland auf 11,2 Billionen Euro, inklusive des Bodenwerts der bebauten Flächen. Etwas mehr als die Hälfte aller Deutschen lebt im Eigenheim – und sie investieren fleißig in Immobilien als Anlageobjekte. Im Jahr 2018 lag Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt bei 78,1 Milliarden Euro; und im Durchschnitt der Jahre 2006 bis 2016 lag das jährliche Transaktionsvolumen bei rund 44 Milliarden Euro, wie das Beratungsunternehmen Ernst & Young ermittelt hat. Zugleich werden an den meisten Standorten die Immobilien immer teurer, die Mieten auf privater und gewerblicher Seite steigen.

 

Dementsprechend nehmen Immobilien und Grundstücke auch in der Vermögensverwaltung eine gewichtige Rolle ein. Sowohl private als auch professionelle Investoren setzen auf immobile Vermögenswerte, und nicht wenige Investmentgesellschaften, Family Offices oder auch Familiengesellschaften bestehen beinahe ausschließlich zu dem Zweck, Grund- und Immobilienvermögen zu verwalten und weiterzuentwickeln. Nicht selten sind 50, 60, 70 oder mehr Prozent des Vermögens in Grundstücke, Objekte, Projektgesellschaften etc. investiert: Inflations- und Vermögensschutz und Unabhängigkeit von der weltweiten Entwicklung der Finanzmärkte stehen im Vordergrund, wirkliche Substanzwerte mit so geringem Spekulationspotenzial wie möglich sollen entwickelt werden.

 

Häufig werden auch große Immobilienvermögen privat gehalten, sodass die Erträge aus Vermietung, Verpachtung und Veräußerung voll der privaten Steuerlast unterfallen. In der Spitze kann das bis zu 45 Prozent Besteuerung der Erträge bedeuten, wodurch eben nur etwas mehr als die Hälfte der Einkünfte aus der Immobilienvermögensverwaltung (vor Kosten für Bewirtschaftung und Instandhaltung und Inflation) zur Verfügung stehen.

 

Apropos Steuerlast: Gerade bei wachsenden Verkehrswerten kann auch der (plötzliche) Erbfall zu einer enormen Belastung werden, die dazu geeignet ist, das Vermögen durchaus zu schädigen. Bei einer Erbschaft zwischen 600.000 und sechs Millionen Euro beispielsweise werden 19 Prozent Steuer für Ehegatten und Abkömmlinge fällig, bei einem Vermögen von bis 26 Millionen Euro sind es 27 Prozent. Und selten sind solche Vermögenswerte nicht: Bei einigen Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien an wachsenden Standorten können diese Grenzen leicht überschritten werden. Da helfen auch die steuerlichen Freibeträge nicht mehr wirklich weiter.

 

Ebenso besteht das Risiko einer Zersplitterung der aufgebauten Werte in den Erbengenerationen durch Verzweigungen und/oder Streitigkeiten. Aber es gilt: Der Wunsch wohlhabender Familien ist es, das Vermögen nicht nur in die nächste Generation zu tragen, sondern es so abzusichern, dass es über die Generationen hinweg Bestand hat – die transgenerationale, zukunftsorientierte Eigentümerstruktur mit dem Fokus auf die Asset Protection ist das Stichwort!

Daher hat sich in vermehrt die alternative Gestaltungsform der Familienstiftung für Immobilieninvestoren etabliert. Das Ziel des langfristigen Erhalts und der Weiterentwicklung der Vermögenssubstanz in Kombination mit der Vermeidung einer Zersplitterung in der Generationenfolge und einer moderaten Besteuerung der laufenden Immobilienerträge sowie der Möglichkeit der steuerlichen Thesaurierung kann durch die Familienstiftung als Vehikel zur Immobilienvermögensverwaltung forciert werden.

 

Familienstiftungen versteuern ihre Mieterträge in der Vermögensverwaltung mit dem Körperschaftssteuersatz von 15 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag) anstelle des individuellen Steuersatzes, der in der Spitze 45 Prozent beträgt. Auch zahlt die Stiftung keine Gewerbesteuer auf die Verwaltung von Immobilien- und/oder Kapitalvermögen, selbst dann, wenn sie weitergehend gewerblich tätig wird. Die Familienstiftung unterliegt der vereinfachten Gewinnermittlung und kann Immobilien nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen.

 

Der strategische Mehrwert liegt auf dem Substanzerhalt durch die Stiftung. Der Immobilienbestand ist vor sämtlichen unternehmerischen und familiären Risiken geschützt. Unter dem Dach der Familienstiftung wird das Portfolio verselbständigt, und da an einer Stiftung keinerlei Eigentumsrechte bestehen, kann auch kein Durchgriff auf Vermögenswerte bestehen – weder bei Haftungsfragen noch bei Streitigkeiten in der Erbengeneration.

 

Die finanzielle Versorgung wird dadurch nicht eingeschränkt, im Gegenteil. Da weniger Steuerlast anfällt, bleiben mehr Erträge übrig, die nach dem Willen des Stifters verteilt werden können. Und das nach den individuellen Vorstellungen des Stifter-Investors, wie er sie in der Stiftungssatzung vereinbart. Darin kann auch festgelegt werden, nach welcher Strategie Immobilien ge- und verkauft werden können.

 

Die Familienstiftung eignet sich für größere Bestände genauso wie für Portfolien in der Entwicklung. Schon die Einbringung einer Investmentimmobilie kann sich unter finanziellen und strategischen Gesichtspunkten lohnen und bietet die Möglichkeit, auf dieser Basis das Vermögen zu entwickeln. Daher können strategisch denkende Investoren aller Größen die Familienstiftung zur Weiterentwicklung nutzen; entscheidend ist die individuelle Konzeption.

 

Rechtsanwalt und Steuerberater Thorsten Klinkner führt die Rechtsanwalts- und Steuerberatungsgesellschaft UnternehmerKompositionen GmbH aus Meerbusch bei Düsseldorf. Sie ist etablierter Spezialdienstleister für die rechtlich, steuerlich und strategisch tragfähige Errichtung von Familienstiftungen als Instrument einer zukunftsorientierten Eigentümerstruktur und zu 100 Prozent auf die Entwicklung von langfristigen Stiftungs-Strategien für Familienunternehmen und professionelle Immobilieninvestoren im deutschsprachigen Raum spezialisiert. Thorsten Klinkner kooperiert auch mit anderen Berufsträgern, unabhängigen Vermögensverwaltern und Family Offices. www.unternehmerkompositionen.de

Kontakt

Dr. Lüders & Partner mbB
Bachstraße 50 | 22083 Hamburg
Telefon: 040 – 29 87 33 0
E-Mail: kanzlei@drltp.com

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